Nei rapporti di diritto civile, la cessione dei diritti si formalizza come contratto di cessione. Questo è uno schema abbastanza comune che ti consente di acquisire i diritti su un appartamento in un nuovo edificio a più piani da un precedente azionista. Ma, nonostante la sua popolarità - nella fase di consegna degli appartamenti quasi il 90% e vengono acquistati nell'ambito di accordi di cessione, questa transazione può essere piuttosto rischiosa.
Caratteristiche della costruzione condivisa
Dopo l'entrata in vigore della legge federale n. 214-FZ "Sulla partecipazione alla costruzione condivisa di condomini …", all'inizio del 2005, gli azionisti che hanno firmato un accordo con lo sviluppatore sulla partecipazione alla costruzione condivisa hanno avuto l'opportunità di cedere il loro diritto all'appartamento in costruzione ad una terza faccia. La cessione di diritti immobiliari è possibile, ai sensi dell'art. 382 del Codice Civile della Federazione Russa e dell'art. 11 di questa legge, in qualsiasi momento dopo la registrazione del contratto di partecipazione al capitale presso le autorità di Rosreestr e prima che il socio firmasse l'atto di cessione dell'appartamento.
Poiché non è un segreto che in fase di costruzione, soprattutto all'inizio, è possibile acquistare un appartamento a prezzi abbastanza convenienti, l'opzione di assegnazione dei diritti è piuttosto allettante per molti cittadini che desiderano migliorare le proprie condizioni di vita. Altra questione sono le ragioni per cui il socio originario - il cedente - vuole vendere l'appartamento in costruzione con un contratto di cessione, avendo ceduto il suo diritto immobiliare ad un nuovo partecipante alla costruzione condivisa - il cessionario.
Rischi derivanti dalla conclusione del contratto di cessione
Uno dei motivi comuni per cui un azionista vuole cedere un diritto potrebbe essere il suo debito nei confronti dello sviluppatore. Pertanto, prima che il cessionario firmi il contratto di cessione, deve verificare con il committente se vi è un debito per effettuare pagamenti regolari per l'appartamento.
Un altro motivo per cui il cedente ha voluto sbarazzarsi dell'appartamento sono le informazioni che gli sono venute a conoscenza sulle violazioni della qualità della costruzione o sull'imminente fallimento della società sviluppatrice, per le cui azioni non è responsabile nei confronti del cessionario. Se il nuovo azionista vuole anche rescindere il contratto, non ci riuscirà e potrà presentare tutte le pretese solo allo sviluppatore e solo in tribunale.
D'altra parte, il cessionario deve essere consapevole che un contratto di cessione può essere invalidato se non sono soddisfatte alcune condizioni essenziali. Ad esempio, può essere concluso solo dopo che il cedente si è completamente saldato con il promotore e gli ha pagato il prezzo del contratto. Ciò è confermato dall'accordo sulla compensazione dei crediti reciproci. Inoltre, un prerequisito per un contratto di cessione è ottenere un consenso scritto dal promotore per la cessione dei diritti. E, naturalmente, per la sua conclusione, sarà richiesta l'autorizzazione dell'istituto di credito se il cedente ha acquistato un appartamento su un'ipoteca.
